Bail meublé : les 11 éléments de mobilier obligatoires

Louer un bien meublé séduit beaucoup de propriétaires : loyer généralement plus élevé, rotation des locataires plus souple, fiscalité distincte. Mais un logement n'est pas « meublé » parce qu'il contient un canapé. La loi fixe une liste précise d'équipements, et un oubli peut remettre en cause la nature même du bail. Voici ce qu'il faut vérifier avant de signer.

Une liste fixée par décret

Depuis le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, un logement meublé doit comporter au minimum onze éléments de mobilier, de manière à permettre au locataire d'y dormir, d'y manger et d'y vivre normalement dès l'entrée dans les lieux. Cette liste s'applique aux locations meublées constituant la résidence principale du locataire.

Les 11 éléments obligatoires

1. une literie comprenant couette ou couverture ;
2. des dispositifs d'occultation des fenêtres dans les chambres (volets, rideaux, stores) ;
3. des plaques de cuisson ;
4. un four ou un four à micro-ondes ;
5. un réfrigérateur et un congélateur, ou à défaut un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de maintenir une température inférieure ou égale à moins 6 °C ;
6. de la vaisselle en quantité suffisante pour prendre les repas ;
7. des ustensiles de cuisine ;
8. une table et des sièges ;
9. des étagères de rangement ;
10. des luminaires ;
11. le matériel d'entretien ménager adapté au logement, par exemple balai et seau, aspirateur selon les revêtements.

Le décret ne fixe pas de quantité précise : « en quantité suffisante » signifie qu'il faut pouvoir vivre dans le logement avec le nombre d'occupants prévu au bail.

L'inventaire annexé au bail

Le mobilier doit être listé dans un inventaire détaillé et estimatif, établi en deux exemplaires et signé par les deux parties, annexé au bail. Il se complète d'un état des lieux d'entrée et de sortie. Ces deux documents vous protègent en cas de litige : sans eux, il est difficile de prouver qu'un objet a disparu ou a été dégradé.

Ce qui change par rapport à une location vide

Les règles essentielles du bail meublé de résidence principale :

• Durée : un an, reconductible, ou neuf mois pour un étudiant si le bail le prévoit sans reconduction.
• Préavis du locataire : un mois.
• Dépôt de garantie : deux mois de loyer hors charges au maximum, contre un mois pour une location vide.
• Fiscalité : les loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers. Le régime exact (micro-BIC ou réel) dépend de votre situation : faites-le valider par un expert-comptable.

Pour un comparatif complet entre les deux formules, le guide bail meublé ou vide : lequel choisir en 2026 détaille les avantages de chacune.

Que risque-t-on s'il manque un élément ?

Si le logement ne réunit pas tous les éléments de la liste, il ne peut pas être qualifié de meublé. En cas de contestation, le bail peut être analysé comme une location vide, avec les règles de durée, de préavis et de dépôt de garantie qui vont avec. Pour un propriétaire qui avait calibré son loyer et sa fiscalité sur une location meublée, c'est un vrai risque : l'inventaire doit donc correspondre à la réalité de l'appartement.

Résidence principale, meublé de tourisme, bail mobilité : ne pas confondre

La liste des onze éléments vise la location meublée à titre de résidence principale. La location saisonnière relève du régime du meublé de tourisme, avec ses propres règles, résumées sur Service-public. Le bail mobilité, lui, est un bail meublé de un à dix mois pour des locataires en situation de mobilité (études, formation, mission temporaire) : il se signe sans dépôt de garantie. Le choix du contrat se fait donc avant de meubler, et non après.

Meubler intelligemment après une rénovation

Quand un bien vient d'être rénové, c'est le bon moment pour penser l'ameublement en même temps que les travaux : emplacement du réfrigérateur, volets ou stores déjà posés, rangements intégrés. Un logement qui répond à la liste dès la remise des clés évite les achats de dernière minute et donne une image soignée aux visites.

Bonnes pratiques :

• choisir du mobilier robuste et facile à remplacer ;
• photographier chaque pièce le jour de l'état des lieux ;
• conserver les factures des équipements, utiles pour la comptabilité ;
• prévoir une revue annuelle de l'inventaire.

Suivre sa location une fois le bail signé

Quittances, révision du loyer, relances, régularisation des charges : la gestion d'un meublé génère autant de tâches qu'une location vide, parfois davantage avec les changements de locataire. Un logiciel de gestion locative permet de centraliser baux, quittances et échéances, plutôt que de multiplier les tableurs.

À retenir

Onze éléments, un inventaire signé, un état des lieux, un dépôt de garantie plafonné à deux mois : la location meublée est exigeante sur la forme, mais elle reste simple dès que la check-list est respectée. Le texte du décret et la page Rédaction du bail d'habitation de Service-public sont les références à consulter en cas de doute.